Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
Объекты недвижимости в системе технической инвентаризации
Понятие объекта
недвижимости
Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».
В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
К недвижимости относятся предприятия как имущественные комплексы. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие:
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью
2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».
Общая классификация недвижимости
Тип классификации
Виды недвижимости
По характеру использования
-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;
-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.
По целям владения
-для ведения бизнеса;
-для проживания владельца;
-в качестве инвестиций;
-в качестве товарных запасов и НЗП;
-для освоения и развития;
-для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации
-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
-неспециализированные - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.
По степени готовности к эксплуатации
-введенные в эксплуатацию;
-требующие реконструкции или капитального ремонта;
-незавершенное строительство.
По воспроизводимости в натуральной форме
-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
1,2. Классификация объектов недвижимости в соответствии с ОКОФ
В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов — ОК 013-94 (ОКОФ).
Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости.
Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).
Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, — котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",
Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.). В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.
Жилища. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.
Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.
Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учитывается в рамках ОКОФ.
Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).
Для оформления технической документации на объект недвижимости (здание или инженерное сооружение) необходимо знать, каким образом классифицируются здания или сооружения по комплексу общих признаков. Эти общие признаки являются, как правило, основными характеристиками объекта. Который должны быть отражены в документации на объект при постановке его на государственный кадастровый учёт.
По функциональному назначению здания подразделяют на:
Гражданские: жилые и общественные;
Промышленные;
Сельскохозяйственные.
Классификация по типам в зависимости от функционального назначения будет проведена ниже для зданий каждого назначения.
По объёмно-планировочным и конструктивным параметрам здания подразделяют по этажности, планировочным и конструктивным схемам, по функциональному зонированию зданий на генеральном плане и помещений в самом здании (см а классификации зданий по назначению).
Здания выполняются по типовым проектам – это здания массового строительства и по индивидуальным проектам – это здания важного общественного значения (театры, ВУЗы, здания строительных учреждений, здания для производств с уникальными технологиями) и индивидуальные жилые дома. Большое разнообразие объёмно-планировочных решений влечёт за собой разнообразие конструктивных решений.
По конструктивным схемам здания различают:
Бескаркасные (с несущими стенами)
Каркасные (остов здания составляют колонны и конструкции перекрытий. Покрытия)
С неполным каркасом (несущие наружные стены и внутренний каркас)
По материалам основных конструкций здания подразделяются на:
Деревянные (рубленные из брёвен и бруса; каркасно-щитовые, каркасные)
Каменные;
Металлические (металлический каркас с ограждающими конструкциями из панелей типа «сендвич»).
По размеру основных элементов различают здания:
Из мелко размерных элементов (стены кирпичные, из керамических и других мелких блоков)
Из крупноразмерных элементов (крупноблочные и крупнопанельные)
По способу устройства здания подразделяются на:
Здания из сборных элементов
Монолитные здания
Сборно-монолитные здания.
Классификация гражданских зданий
По этажности гражданские здания делят на пять групп:
Малоэтажные – 1-2 этажа;
Средней этажности – 3-5 этажей
Повышенной этажности -6-9 этажей
Многоэтажные – 10-16 этажей
Высотные – 17 этажей и более.
Помещения гражданских зданий по их роли в функциональном процессе подразделяют на:
основные – соответствуют основным функциям здания (жилые комнаты жилых домов, торговые залы магазинов и т.п.)
вспомогательные – предназначены для обеспечения основных функций здания, но не определяют их (подсобные помещения магазинов, архивы, фойе, конференц залы театров и т.п.)
обслуживающие – повышают комфорт и санитарно-технические условия, но не имеют прямого отношения к основной функции здания (вестибюли, холлы. санитарные узлы, буфеты)
коммуникационные – обеспечивающие сообщения между помещениями (лестничные клетки, лифтовые шахты, коридоры, галереи).
Технические – предназначены для размещения инженерно-технического оборудования (помещения машинного отделения лифтов, мусоросборника, венткамер и т.п).
1.3 Основные конструктивные элементы здания. Требования к конструктивным элементам зданий и сооружений.
К основным элементам (или частям) здания относятся фундаменты, стены, перекрытия, отдельные опоры, крыша, перегородки, лестницы, окна, двери.
Фундаментом называется подземная конструкция, основным назначением которой является восприятие нагрузки от здания и передача ее основанию.
Стены отделяют помещения от внешнего пространства (наружные стены) или от других помещений (внутренние стены), выполняя тем самым ограждающую функцию. Кроме того, стены могут нести нагрузку не только от собственного веса, но и от вышележащих частей здания (перекрытий, крыши и др.), осуществляя несущую функцию. Стены, воспринимающие, кроме собственного веса, нагрузку и от других конструкций и передающие ее фундаментам, называют несущими.
Стены, опирающиеся на фундаменты и несущие нагрузку от собственного веса по всей высоте, но не воспринимающие нагрузки от других частей здания, носят название самонесущих.
Наконец, стены, которые служат только ограждениями и свой собственный вес несут в пределах лишь одного этажа, опираясь на другие важные элементы здания, называют ненесущими.
Перекрытиями называют конструкции, разделяющие внутреннее пространство здания на этажи. Перекрытия ограничивают этажи и расположенные в них помещения сверху и снизу (ограждающие функции) и несут, кроме собственного веса, полезную нагрузку, т.е. вес людей, оборудования и предметов, находящихся в помещениях (несущие функции). Кроме того, перекрытия играют весьма существенную роль в обеспечении пространственной жесткости здания, т.е. неизменяемости его конструктивной схемы под действием всех возможных нагрузок.
Перекрытия, в зависимости от их расположения в здании, бывают междуэтажные, разделяющие смежные по высоте этажи; чердачные, отделяющие верхний этаж от чердака; нижние, отделяющие нижний этаж от грунта, и надподвальные, отделяющие первый этаж от подвала.
По верху междуэтажных перекрытий настилают полы в зависимости от назначения и режима эксплуатации помещения. А нижняя поверхность перекрытия (или покрытия) образует потолок для нижележащего помещения.
Отдельными опорами называют стойки (столбы или колонны), предназначенные для поддержания перекрытий, крыши, а иногда и стен и передачи нагрузки от них непосредственно на фундаменты.
Перекрытия могут опираться или непосредственно на колонны, или, что чаще, на уложенные по ним мощные балки, называемые прогонами.
Колонны и прогоны образуют так называемый внутренний каркас здания.
Крыша является конструкцией, защищающей здание сверху от атмосферных осадков, солнечных лучей и ветра. Верхняя водонепроницаемая оболочка крыши называется кровлей. Крыша вместе с чердачным перекрытием образует покрытие здания. Мансардным этажом (или мансардой) называется этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши.
В том случае, если в здании отсутствует чердак, функции чердачного перекрытия и крыши совмещаются в одной конструкции, которая называется бесчердачным покрытием.
Перегородками называют сравнительно тонкие стены, служащие для разделения внутреннего пространства в пределах одного этажа на отдельные помещения. Перегородки опираются в каждом этаже на перекрытия и никакой нагрузки, кроме собственного веса, не несут.
Лестницы служат для сообщения между этажами. Из противопожарных соображений лестницы, как правило, заключаются в специальные, огражденные стенами, помещения, которые называются лестничными клетками.
Для освещения помещений естественным светом и для их проветривания (вентиляции) служат окна, а для сообщения между соседними помещениями или между помещением и наружным пространством - двери. В некоторых случаях при необходимости ввода в помещение крупного оборудования или средств транспорта помимо дверей устраивают еще и ворота.
Кроме вышеперечисленных, существует ряд конструктивных элементов (как, например, балконы, входные площадки, приямки у окон подвала и др.), которые нельзя отнести ни к одной из указанных групп.
Любое здание должно отвечать следующим требованиям: функциональной целесообразности, архитектурно-художественной выразительности; целесообразности технических решений; надежности; санитарно-техническим требованиям с учетом природно-климатических и других местных условий; требованиям техники безопасности и не в последнюю очередь требованиям экономичности строительства и т. п.
В этом перечне первым поставлено требование функциональной целесообразности. Это не случайно. Всякое здание является материально-организованной средой пребывания человека для осуществления им разнообразных процессов (труд, отдых, быт).
Требования к высокому качеству архитектурно-художественных решений отражают эстетические потребности людей. Требования эти разнообразны. Они рассматриваются в курсах, архитектурного проектирования различных видов зданий.
Санитарно-гигиенические требования проявляются в требованиях к физическим качествам среды пребывания человека: поддержанию необходимых температуры и влажности воздуха помещений, их чистоте, обеспечению звукового и зрительного комфорта, обеспечению инсоляции, естественного освещения помещений и т. п.
Надежность — способность зданий и сооружений безотказно выполнять заданные функции в течение всего периода эксплуатации.
Свойство отдельных конструкций сохранять заданные качества в течение установленного срока их службы в определенных условиях при заданном режиме эксплуатации (климатических и других условиях) без разрушений, деформаций, потери внешнего вида называется долговечностью конструкций. Степень долговечности — требуемый срок такой службы, исчисляемый в годах. Установлены три степени долговечности конструкций: I степень — при сроке службы не менее 100 лет; П степень — при сроке службы не менее 50 лет; III степень — при сроке службы не менее 20 лет.
Требуемая степень долговечности конструкций должна обеспечиваться подбором строительных материалов, обладающих показателями стойкости по отношению к тем воздействиям, которым будет подвержена конструкция в процессе ее эксплуатации: морозостойкости, влагостойкости, биостойкости, стойкости против коррозии и т. п. В случае невозмбжности подбора материала, показатели стойкости которого необходимы, обязательно следует предусматривать специальные меры защиты менее стойких материалов либо конструктивные решения, уменьшающие внешние воздействия и т. п. Важно подчеркнуть, что требования к долговечности конструкции распространяются и на ее детали (стыки, узлы сопряжений и т. п.).
Надежность зданий и долговечность конструкций самым тесным образом связаны еще с одним требованием к зданиям — их огнестойкостью. Чем больше предполагаемый срок службы здания и его конструкций, тем выше должна быть степень их огнестойкости.
Согласно СНиП 2.01.02—85 «Противопожарные нормы», установлено пять основных степеней огнестойкости зданий (I ... V) и три дополнительных (Ilia, III6, IVa). Каждая из этих степеней взаимосвязана с конструктивными характеристиками здании, их этажностью и т. п. и устанавливается (назначается) типологическими СНиПами. Каждой степени огнестойкости здания должны соответствовать: минимальные пределы огнестойкости строительных конструкций, максимальные пределы распространения огня по ним и группы горючести применяемых строительных материалов.
Минимальный предел огнестойкости конструкций — это время в часах, в течение которого данная конструкция сопротивляется действию огня или высокой температуры до появления одного из следующих признаков: образования в конструкции сквозных трещин или отверстий, через которые проникают продукты горения, потери конструкцией несущей способности (обрушения) и т. п.
Максимальный предел распространения огня устанавливает допустимый размер повреждения конструкции вследствие ее горения за пределами зоны действия огня. Значения пределов огнестойкости и пределов распространения огня различны в зависимости от того, к какому конструктивному элементу здания (стенам, перекрытиям и др.) они относятся. Кроме того, они существенно различны и в зависимости от нормируемых степеней огнестойкости зданий, что иллюстрируется табл. 1.1 (СНиП 2.01.02—85). Из этой таблицы видно, что наиболее жесткие требования предъявляются к элементам несущего остова, в первую очередь к вертикальным (стенам, колоннам), и что эти требования изменяются в зависимости от показателя степени огнестойкости зданий.
Понятие «группа горючести» относится не к конструкциям, а к строительным материалам (их способность гореть). Установлены три группы горючести (возгораемости) материалов: негорючие (несгораемые), трудногорючие (трудносгораемые) и горючие (сгораемые). Применение материалов по этому показателю также регламентировано СНиПами и архитектору такие знания постоянно нужны. Например, в зданиях I ... III степеней огнестойкости не допускается выполнять из горючих и трудногорючих материалов облицовку внешних поверхностей наружных стен и т. п.
Группы горючести строительных материалов и пределы огнестойкости строительных конструкций устанавливаются специальными инструктивными материалами.
Требования к огнестойкости зданий и к долговечности их конструкций могут быть различными в зависимости от назначения здания, от того, где и на какой срок оно строится и от ряда других факторов. Для того чтобы проектировщик правильно ориентировался в вопросах выявления требований, предъявляемых к конкретному зданию, установлено важное понятие — класс здания по капитальности.
Капитальность — это совокупность свойств, присущих зданию в целом, его народнохозяйственное и градостроительное значения, его значимость и т. п.; с другой стороны — это комплекс важнейших требований к зданию и его элементам. Класс здания — уровень этих требований. Установлены четыре класса зданий по капитальности:
1 класс. Крупные общественные здания (музеи, театры); правительственные учреждения; жилые дома высотой более 9 этажей; крупные электростанции и т. д.
2 класс. Общественные здания массового строительства в городах — школы, больницы, детские учреждения, административные здания, предприятия
торговли и питания; жилые дома высотой 6 ... 9 этажей, крупные производственные здания.
3 класс. Жилые дома не более 5 этажей, общественные здания небольшой вместимости в сельских населенных пунктах.
4 класс. Малоэтажные жилые дома; временные общественные здания;
производственные здания, рассчитанные на возможность их эксплуатации
в течение короткого времени. Класс здания по капитальности должен обеспечиваться применением зданий и конструкций соответствующих степеней огнестойкости и долговечности, например: жилые здания
Строительные свойства материалов значительно улучшаются при их специальной обработке или при принятии мер к их защите. Против коррозии металлические конструкции окрашиваются водостойкими красками, против действия огня — окрашивают термозащитными красками или защищают штукатуркой по сетке, бетонированием и другими средствами.
В состав требований, предъявляемых к зданиям и их элементам, входят и требования по обеспечению их противопожарной безопасности. Так, здания значительной протяженности, выстроенные из сгораемых или трудносгораемых материалов, необходиМ,0>;л разделять на отсеки противопожарными преградами. Назначение этих преград — препятствовать распространению огня по всему зданию. К ним относятся: противопожарные стены (брандмауэры), зоны, перегородки, тамбуры-шлюзы и т. п. Типы противопожарных преград, их минимальные пределы огнестойкости (от 0,75 до 2,5 ч), расстояние между ними и т. п. принимаются в зависимости от назначения и этажности здания, степени его огнестойкости; в производственных зданиях учитывается также категория (по пожарной опасности) размещаемых в здании производств.
Требования к проектированию противопожарных преград включают ряд обязательных условий. Например, противопожарные стены, как правило,должны выступать за пределы контура поперечного сечения здания на 0,3...0,6 м, противопожарные зоны выполняются в виде вставки, разделяя здание по контуру, и т. п.
Индустриализацией называют такую организацию строительного производства, которая превращает его в механизированный и автоматизированный поточный процесс сборки и монтажа зданий из Крупноразмерных конструкций, в том числе укрупненных элементов с высокой заводской готовностью. Сборные' элементы, изготовленные на специальных заводах, и их механизированный монтаж позволяют существенно снизить затраты труда на строительной площадке, резко уменьшить количество отделочных работ на стройке, повысить качество строительства и сократись его сроки.
Вторая составляющая экономичности здания — эксплуатационные расходы — связана, в частности, с ежегодными затратами на отопление здания. В то же время мощность отопительных установок, количество отопительных приборов и ежегодные затраты на топливо непосредственно связаны с решениями наружных ограждающих конструкций (их теплозащитными качествами), степенью остекления наружных стен и т. п. При тенденции к сокращению энергетических затрат рациональный выбор типов ограждающих конструкций, качество их материалов играют весьма важную роль в сокращении эксплуатационных расходов.
Третья составляющая экономичности — стоимость амортизации здания — находится в прямой связи с долговечностью конструкций и строительных материалов: чем меньше износ изделий, т. е. чем оно дольше будет служить, тем меньше величина ежегодной амортизации.
Лекция 2.Общие положения государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости
2.1. Понятие и задачи ТИ
Термин «инвентаризация» в переводе с латинского означает подробную опись наличного имущества.
Понятие техническая инвентаризация означает выявление в натуре и опись состава государственной и муниципальной, а так же частной собственности.
Все объекты государственного жилого и нежилого фонда подлежат инвентаризации, обязательному учету и включению в реестры объектов государственного или муниципального жилого и нежилого фонда.
Государственный технический учет объектов недвижимости заключается в проведении технической инвентаризации и определении принадлежности объектов недвижимости.
Техническая инвентаризация – систематизированные действия по сбору, обработке (составлению технического паспорта), учету (присвоению инвентарного номера) и хранению информации о наличии, местоположении, составе, техническом состоянии, стоимости объекта недвижимости и их правообладателях.
Техническая инвентаризация проводится в целях выявления наличия, принадлежности, фактического пользования, состояния, стоимости и учета, как отдельных объектов недвижимости, так и имущественных комплексов, а также их описания и документирования.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются:
• обеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности;
• формирование в целях совершенствования планирования развития территорий и поселений обобщенной информационной базы об объектах градостроительной деятельности и их территориальном распределении;
• обеспечение полноты и достоверности сведений о налоговой базе;
• информационное обеспечение функционирования системы государственной регистрации прав;
• сбор и предоставление сведений об объектах градостроительной деятельности для проведения государственного статистического учета.
Государственному техническому учету и технической инвентаризации подлежат:
а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
г) бесхозяйные объекты.
Единицей технической инвентаризации является: домовладение; отдельно стоящее основное здание.
2.2. История ТИ
В дальнейшей истории технической инвентаризации можно выделить следующие этапы:
1-й этап - 1944-1950г.г.- полная инвентаризация строений и правовая регистрация освобожденных городов и поселков, текущая в «тыловых» районах; восстановление и расширение системы БТИ;
2-й этап - 1960-1972г.г. – переоценка, определение износа основных фондов страны;
3-й этап - 1982г. – полная переоценка домового фонда, коммуникаций, земных зон для целей государственного страхования.
2.3 Нормативно-правовое регулирование технической инвентаризации.
В настоящее время в целях установления единых принципов организации и осуществления государственного технического учета жилищного фонда и других объектов недвижимости необходимо руководствоваться Федеральным законом Положением «О государственном учете жилищного фонда Российской Федерации», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 №1301, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением правительства Российской федерации от 18.02.1998 №219. На территории Российской Федерации проведение технической инвентаризации регулируется постановлением Правительства Российской Федерации «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» от 04.12.2000 г. №921.
До 2000 года техническая инвентаризация, технический учет осуществлялись специализированными государственными и муниципальными организациями БТИ.
В декабре 2000 года постановлением Правительства №921 полномочия по назначению организаций, осуществляющих техническую инвентаризацию и технический учет объектов недвижимости, в том числе жилищного фонда, были закреплены за Госстроем России.
В 2004 г. Указом Президента РФ от 09.03.2004 N 314 функции по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости преобразуемого Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу были переданы Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости, которое в свою очередь делегировало это право ФГУП "Ростехинвентаризация" и его филиалам.
Так согласно перечисленным выше документам основная задача государственного учета жилищного фонда и других объектов недвижимости – получение информации о местоположении, количественном и качественном составе технического состояния, уровня благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
2.4. Функции уполномоченных органов в сфере технической инвентаризации
ФГУП "Ростехинвентаризация" (Бюро технической инвентаризации (БТИ) является обособленным подразделением управления учета, инвентаризации и оценки недвижимости, осуществляющим его функции на территории соответствующей административно-территориальной единицы (района, города) региона.
ФГУП "Ростехинвентаризация" (БТИ) в своей деятельности руководствуется Конституцией., законодательством РФ., Положением о управлении учета, инвентаризации и оценки недвижимости.
ФГУП "Ростехинвентаризация" осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами государственной власти и органами местного государственного управления, а именно:
- с учреждениями Росреестра;
- с организациями жилищно-коммунального хозяйства;
- с органами архитектуры и градостроительства;
- с нотариальными конторами, судами и банками;
- со страховыми и пожарными органами;
- с другими структурными подразделения органов местного самоуправления.
ФГУП "Ростехинвентаризация" на основании технического учета объектов недвижимости заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения в территориальные органы государственной статистики в порядке и сроки, установленные Госкомстатом России по согласованию с Госстроем России (Минземстроем России).
Показатели технического учета объектов недвижимости должны соответствовать показателям официального статистического учета.
К функциям ФГУП "Ростехинвентаризация" относят:
• техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда и других объектов недвижимости;
• контроль технического состояния строений и помещений;
• оценку и переоценку строений и помещений, в том числе для целей налогообложения;
• информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным техническим учетом объектов недвижимости.
2.5 Виды ТИ
Техническая инвентаризация объектов учета подразделяется на первичную, плановую и внеплановую.
Первичной технической инвентаризации подлежат все объекты учета, техническая инвентаризация которых ранее не проводилась.
По результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект учета оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли РФ.
Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра.
Технический паспорт не является правоудостоверяющим документом. Для оформления государственной регистрации прав (юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав) на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ необходимо обратиться в Федеральную регистрационную службу.
Объектам учета в установленном порядке присваивается инвентарный и кадастровый номера.
Техническая инвентаризация объектов учета, находящихся в общей (совместной или долевой) собственности, может проводиться по заявлению любого из собственников.
Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится в целях выявления произошедших после первичной технической инвентаризации изменений и отражения этих изменений в технических паспортах и иных учетно-технических документах.
Плановая техническая инвентаризация объектов учета проводится не реже одного раза в пять лет.
Внеплановая техническая инвентаризация объектов учета проводится при изменении технических или качественных характеристик объектов учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством РФ государственной регистрации.
Проведение первичной и внеплановой технической инвентаризации, а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляются за плату, размер и порядок взимания которой устанавливаются законодательством РФ.
ВнеплановаяВиды технической инвентаризацииПервичная
Подлежат учету все объекты, техническая инвентаризация которых ранее не производиласьНа каждый объект оформляется технический паспорт, являющийся основой ведения Единого госреестраКаждому объекту присваивается инвентарный номерпроводится при:изменении технических или качественных характеристик объекта: перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, снос, изменение уровня инженерного благоустройствасовершении с объектом сделок, подлежащих госрегистрацииплановая
проводится:
для выявления изменений, произошедших после первичных инвентаризаций, и отражения их в технических паспортах и др. учетных документахне реже 1 раза в 5 лет
Проводятся и выдаются документы об объектах учета по заявлениям граждан и юридических лиц за плату
Рис. 1. Содержание технической инвентаризации градостроительных объектов
2.6.Технология проведения технической инвентаризации
Технический учет производится путем проведения плановых инвентаризаций строений и помещений с периодичностью не реже 1 раза в пять лет, а так же по мере выя
Процесс технической инвентаризации жилого дома проходит в несколько этапов, которые представлены на рисунке.[2]
Рис. Этапы технической инвентаризации
