ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИИ.. Работа №65683

Зиганшина Л.Р., 2 курс, ИПСУБ ФГБОУ ВО

«Удмуртский государственный университет»,

г. Ижевск, Россия

Научный руководитель: Черняев В. Н.,

доцент кафедры гражданского права,

ФГБОУ ВО «УдГУ», к. ю. н.

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ ЕГО ЗАКЛЮЧЕНИИ.

Аннотация: В статье автор рассматривает правовые проблемы продажи жилого помещения в РФ. В настоящее время гражданско-правовые сделки, связанные с недвижимостью, являются очень популярными, но проблемными во многих аспектах. Автор в данной статье анализирует современную проблематику продажи жилого помещения в РФ, а также описывает, как взаимодействуют его стороны при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи, жилое помещение.

FEATURES OF THE RESIDENTIAL PREMISES PURCHASE AND SALE AGREEMENT AND PROBLEMS ARISING DURING ITS CONCLUSION.

Abstract: In the article, the author examines the legal problems of selling residential premises in the Russian Federation. Currently, civil law transactions related to real estate are very popular, but problematic in many aspects. In this article, the author analyzes the current problems of the sale of residential premises in the Russian Federation, and also describes how its parties interact when concluding a contract for the sale of residential premises.

Key words: real estate, purchase and sale agreement, residential premises.

На сегодняшний день жилищный вопрос занимает особое место в жизни людей в силу своей общественной значимости и входит в число самых многочисленных категорий судебных разбирательств. Большинство сделок на рынке недвижимости в России — это договоры купли-продажи жилых помещений, в основном в виде отдельных квартир, комнат, домов. Кроме того, наблюдается тенденция к увеличению числа судебных разбирательств, связанных с признанием сделок с жилыми помещениями недействительными. Речь идет о несоблюдении реальных требований к гражданскому процессу, таких как его форма, надлежащий состав предмета, соответствие волеизъявления участников, а также законность его содержания.

В соответствии с пунктом 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи жилых помещения составляется в письменной форме путем составления документа и подписания сторонами [2].

Договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания сторонами, после чего у обеих сторон возникает обязанность в соответствии с условиями договора. А право собственности на жилую недвижимость возникает с момента государственной регистрации передачи права собственности в едином государственном реестре недвижимости. Несоблюдение письменной формы договора о продаже жилой недвижимости повлечет за собой недействительность.

Жилые помещения регулируются как жилищным, так и гражданским правом. В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые здания считаются изолированными помещениями, являющимися недвижимым имуществом и пригодными для постоянного проживания граждан (соответствует действующим санитарно-техническим правилам и нормам, другим правовым требованиям [3].

Особенности договора купли-продажи жилого помещения во многом зависят от специфики предмета договора. Таким образом, при определении жилого помещения как предмета договора выделяются три критерия: удовлетворение помещения ряду требований (санитарные и технические), то есть его пригодность для проживания (ч.2, п.1, ст.673 ГК РФ); изолированность помещения (ч.2, п.1, ст.673 ГК РФ); целевое назначение [2].

Основными составляющими договора купли-продажи жилого помещения, без которых невозможно определить недвижимость, являются следующие данные: во-первых, предмет договора, он описывает данные об объекте, которые позволят определить, какое имущество передается покупателю по договору, а также местонахождение имущества; во-вторых, цена, определяемая сторонами договора по взаимному соглашению или по результатам независимой оценки; в-третьих, это список лиц, обладающих правом, в который входят: супруги, дети, родители, другие родственники (бабушки и дедушки, братья и сестры и другие), родственники-инвалиды, а также лица, представленные в качестве членов семьи самим владельцем.

Чтобы использовать жилую площадь, недвижимость должна соответствовать следующим требованиям законодательства, а именно:

Жилье должно относиться к недвижимости.

Помещение должно быть пригодным для постоянного проживания с учетом санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных, экологических и технических требований.

Жилое пространство необходимо признать изолированным.

Однако кандидат исторических наук, декан факультета экономики и права К. И. Юрова считает некорректными нормы законодательства о том, что договор купли-продажи жилья как необходимое условие составления списка лиц, имеющих право пользования в отношении отчуждаемого жилья. В своей работе она пишет: «В этом случае реальная защита нового владельца может быть обеспечена путем внесением поправок в п. 1 ст. 558 ГК РФ, который дает покупателю право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования жилым помещением бессрочно» [4].

Сложность возникает в ситуации, когда продавец не знает обо всех лицах, имеющих право пользоваться жилой площадью, а в домовой книге нет данных о таких людях. Например, когда унаследовали жилплощадь от дальних родственников. Д. В. Милькова пишет: «Человек, который жил вместе и вёл общее хозяйство с умершим, имеет полное право по российскому законодательству подать иск о признании права пользования жильем. После исполнения договора новый собственник получает право пользования жилым помещением, но с правами третьих лиц» [5].

Несмотря на то, что Гражданский кодекс не отделяет положения, определяющие специфику заключения договора купли-продажи жилого помещения, к данным правоотношениям исходя из аналогии закона применяются нормы о заключении договора купли-продажи недвижимости. Нами были выявлены основные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи жилого помещения. На основе их, хотелось бы подчеркнуть, что, несмотря на споры в науке о существенных условиях договора купли-продажи жилой площади, при заключении этого договора важно определить предмет, цену жилой площади и лица, имеющие право проживать в конкретном жилом помещении.

Список литературы:

Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об исполнительном производстве» — Текст: электронный //

КонсультантПлюс

: [сайт]. — http://www.co

nsultant.ru/ (дата обращения: 24.04.2024

).

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с

изм

. от 08.07.2021) — Текст: электронный //

КонсультантПлюс

: [сайт]. — http://www.consultant.ru/ (дата обращения:

24.04.2024

).

«Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2021) (с

изм

. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021) — Текст: электронный //

КонсультантПлюс

: [сайт]. — http://www.consultant.ru/ (дата обращения:

24.04.2024

).

Юрова К. И. Особенности отдельных элементов договоров купли-продажи //

European

science

. 2015. [Электронный ресурс]. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otdelnyh-elementov-dogovorov-kupli-prodazhi (дата обращения —

24.04.2024

)

Мягкова Д. В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки и практики. 2020. № 9. С. 163–168.

Халбаева

Т. Н. Проблемы, возникающие на практике, при реализации жилых помещений с публичных торгов по законодательству Российской Федерации // Вестник Саратовской государственной юридической академии. 2019. № 1. С. 127–131.

Скловский

К. И. Актуальные проблемы права собственности // Закон. 2020. № 2. С. 8–10.